Cook Countys skattestopp på 1 miljon dollar
Länet utplånade ett ledigt lagers obetalda skatter för att få någon att köpa det. Tre år senare är det fortfarande tomt, och skattebetalarna har ännu mer pengar på den misslyckade affären.
I flera år har ingen velat ha det övergivna lagret i västra förorterna.
En stor anledning: Byggnaden - en gammal parfymfabrik i Bellwood - hade obetalda fastighetsskatter på över 1 miljon dollar som alla som köpte den skulle behöva betala.
För att försöka få fastigheten att återigen dra in skatter, gick Cook County Land Bank Authority in.
Länsstyrelsen inrättades 2011 för att göra just den sortens saker och fick en ovanlig makt att hjälpa till att få det att hända: Det kan utplåna alla obetalda skatter på lediga fastigheter så att potentiella köpare inte kommer att ha den extra ekonomiska bördan. Allt de behöver göra är att fixa till fastigheten så får de ett fynd. Och länet får återigen fastighetsskatter in för att stödja skolor och andra statliga funktioner.
Det är så det ska fungera.
Men det gjorde det inte i Bellwood. Byggnaden är fortfarande tom, nästan tre år av skatter har blivit obetalda, en domstolsbråk pågår och skattebetalarna kommer sannolikt att få ut ännu mer pengar på det hela.
Den misslyckade affären har blivit ett skattestopp på 1 miljon dollar för county land bank Authority, som har kommit under granskning och varit föremål för två kritiska revisioner sedan webbplats rapporterade i november 2019 om en insideraffär som involverade Chester Wilson, stabschef för Ald. Carrie Austin (34:a). Wilson donerade en förfallen byggnad till markbanken, som raderade hans obetalda fastighetsskatter, straffavgifter och räntor - mer än $200 000 - och, på Wilsons rekommendation, sålde byggnaden till sin tidigare affärspartner.
Bara en budgivare var intresserad av Bellwood-fastigheten. Det lönade sig landet 250 000 $ för lagret 2017, med planer på att omvandla den 27 000 kvadratmeter stora byggnaden till en icke-vinstdrivande urban gård och kulinarisk skola.
Den rehaben har inte hänt eftersom den nya ägaren, Urban Transformation Enterprises, säger att den inte ska behöva betala några skatter på lagerfastigheten eftersom det är en ideell välgörenhetsorganisation. Staten har skrivit under på det, men det slutliga beslutet vilar på Cook County assessor's office, som säger att de inte har sett bevis för att motivera att egendomen tas bort från skattelistan.
Landbankstjänstemän är inte nöjda med förseningen. De stämmer att ta tillbaka lagret och behålla alla pengar som Urban Transformation betalat för fastigheten, och säger att det bröt mot villkoren i avtalet genom att inte rehabilitera platsen inom två år.
Varje husägare i Cook County vet att de har en laglig skyldighet att betala fastighetsskatt, säger Tarrah Cooper-Wright, taleskvinna för markbanken. Den nuvarande ägaren följer inte det juridiskt bindande avtalet eftersom han misslyckades med att slutföra rehaben inom den överenskomna rehabperioden.
Cooper-Wright säger att skattebetalarna inte förlorar några pengar på lagret eftersom, med tanke på att fastigheten var ledig i 10 år, är det troligt att 1 miljon dollar vid denna tidpunkt inte kommer att betalas.
Urban Transformations president Donald Patterson och hans advokat säger att de inte har kunnat göra rehabiliteringen eftersom byn Bellwood – som vill att någon betalar skatt för att flytta in – inte kommer att ge dem bygglov.
Nu har Urban Transformation släppt sina planer på att förvandla lagret till en gård där människor, inklusive några som kommer ut ur fängelset, skulle få värdefull arbetsträning.
Men istället för att låta länet ta tillbaka fastigheten och förlora vad det betalade Patterson vill göra en av två saker:
- Hyr ut lagret för $10 000 i månaden till Perry Mandera, en stor affärsman som väntar på en licens från delstaten Illinois för att odla marijuana där – en process som har försenats av covid-19-pandemin.
- Eller sälj fastigheten för $350 000 till ett närliggande företag som vill utöka sitt mattimporterande företag - om bedömaren godkänner dess ansökan om en industriell skattelättnad som skulle sänka fastighetsskatten med 60% under det kommande decenniet.
Vi förbereder oss för att sälja den, säger Patterson. Jag köpte den inte för att sälja den. Men jag har inget val. Robert Rose försöker ta det.
Rose är markbankens verkställande direktör. Uppgifter visar att han från början stödde Pattersons plan att odla produkter inne i lagret.
Men försäljningsavtalet den 10 november 2016 och ett brev som han skickade till Bellwood-tjänstemän den 27 juni 2018 tyder på att hans uppfattning var att Urban Transformation endast hade för avsikt att söka industriell skattelättnad på 60 % på sina fastighetsskatter.
Brevet kom veckor efter att Urban Transformation tillkännagav att den, som en ideell organisation, faktiskt sökte en fullständig befrielse från skatterna.
Ungefär ett år senare mailade Rose Bellwoods borgmästare Andre Harvey: Vi håller på att ta tillbaka 2821 W. Grant från Don Patterson så att vi kan hitta en mer lämplig köpare.
Nu är hela röran i domstolen, där Cook County Circuit-domare Anna Loftus har planerat en förhandling om markbankens stämning den 12 november.
Uppgifter visar att Bellwood-lagret är en av 25 fastigheter för vilka fastighetsskatter inte har betalats sedan markbanken sålde dem till nya ägare.
Det är 3 % av de 1 068 fastigheter som markbanken säger att den har sålt. Det står att resten av ägarna är aktuella, och markbanken säger att de har betalat sammanlagt mer än 100 miljoner dollar i fastighetsskatt.
Efter Sun-Times rapport förra året om affären som involverade Wilson, beordrade Cook County Board President Toni Preckwinkle en extern granskning av byrån skapad av Cook County Commissioner Bridget Gainer med syfte att bygga om övergivna byggnader i nödställda stadsdelar. Revisorernas rekommendationer innefattade krav på markbanken för att dokumentera att man har granskat potentiella köpare av de fastigheter man köpt eller beslagtagit för underlåtenhet att betala fastighetsskatt.
I en separat granskning, utfärdad den 29 oktober, kritiserade Cook County Inspector General Patrick Blanchard också landbanken för dålig journalföring.
Landbanken är en av sex statliga myndigheter som har en roll i framtiden för envåningslagret på Grant Avenue i Bellwood, som för närvarande förblir ett ögonsår fyllt av mögel och trasiga fönster.
Solo Laboratories ägde en gång tre lagerlokaler på Grant Avenue, inklusive det på 2821 Grant Ave. som Urban Transformation nu äger. Solo gick bort från fastigheterna 2016 och donerade i princip dem till markbanken istället för att betala de 1 miljon dollar plus den var skyldig i skatt.
Markbanken sålde ett av lagren till en mattimportör, ett annat till en tryckerileverantör och det tredje till Urban Transformation.
Patterson – som också driver en skatteförberedande tjänst i North Lawndale och utan framgång kandiderade till 24:e församlingens rådman 2007 – startade Urban Transformation 2015 med bidrag från fyra West Side-kyrkor. Han rapporterade senare att han också fick bidrag från det amerikanska jordbruksdepartementet.
Patterson lade in sitt bud på att köpa lagret veckor innan han meddelades i november 2016 av Internal Revenue Service att Urban Transformation skulle certifieras som en skattebefriad välgörenhetsorganisation.
Relaterad
Cook County OK hade ett insideravtal för Ald. Carrie Austins bästa medhjälpare
Cook County officiell räddningsassistent han gav en god deal på Oak Lawn-hemmet efter Sun-Times frågor
Ex-borgmästaren Richard M. Daley, son bankrolling långivare tjänar på Cook County markaffärer
Cook County-byrån som är under två recensioner gav stora bonusar till 225 750 $ per år chef
Cook County Land Bank Authority måste vidta åtgärder för att undvika konflikter, anser revisorer
Han startade senare ett annat företag, Urban Transformation Farms, för att samla in pengar till välgörenhetsorganisationen. Det sålde nyligen mer än 8 miljoner dollar i covid-relaterade skyddskläder till delstaten Illinois, som han säger är en del av denna ansträngning.
Efter att markbankens styrelse godkände försäljningen i slutet av mars 2017, tog Patterson besittning av lagret i maj 2017. Några höjdpunkter på vad som har hänt sedan dess:
3 juni 2017 — Patterson skrev på ett kontrakt med en arkitekt.
1 februari 2018 - Arkitekten ansökte om bygglov för att göra om elsystem, badrum och andra inredningsarbeten. Byn förnekade det och sa att den behövde mer information.
6 februari 2018 - Bellwoods zonindelningsadministratör mailade borgmästaren och byggnadsinspektören med oro: Mr. Patterson hade ingen klar uppfattning om vad han ville göra, och kunde inte heller berätta för oss vad de gjorde. Han sa att han inte var rätt person för det... [Byggnadsinspektören] säger också att byn föredrar att fastigheten är en beskattningsbar enhet framför icke vinstdrivande.
Pattersons advokat Lester Barclay säger: Vi trodde att vi gjorde något bra i huvan. Sedan kom vi in på 'Du måste sälja det här.' Vi vill inte sälja det här. Då var det, 'Du kommer inte att få ett tillstånd.'
Vi träffade en tegelvägg. Vi tänkte köpa anläggningen, rusta upp anläggningen och utbilda folk att jobba på restauranger. Vi behövde skapa ett kök, en arbetsmiljö som var vettig för det utbildningsprogram vi skulle göra. Du vill spela efter reglerna. Vi kommer inte att bygga ut något utan full auktoritet från byn. Det kunde vi inte få. Du är fångad mitt i någons politiska spel.
1 maj 2018 — Urban Transformation meddelade Bellwood att den hade bett Illinois Department of Revenue att intyga att den är befriad från att betala fastighetsskatt.
Vi sa till honom att det inte kunde vara skattebefriat eftersom vi inte är skattebefriade, säger borgmästare Andre Harvey. Alla dessa skatter går tillbaka på skattebetalarna, vilket inte är något vi egentligen vill göra. När vi pratar om ekonomisk utveckling vill vi göra saker för att hjälpa byn att växa, inte för att ta tillbaka fastigheter från skatterullorna.
27 juni 2018 — Rose skrev till Bellwood och citerade vad han beskrev som Urban Transformations planer på en partiell skattelättnad på lagret för odling av färskvaror, förpackningar och konserveringsprocesser, genom att anställa tidigare fängelsefångar som han kallade återvändande medborgare och andra svåranställda medlemmar i gemenskap.
20 december 2018 — Staten avvisade Urban Transformations begäran om att befria lagret från fastighetsskatt eftersom den lediga byggnaden inte användes för skattebefriade ändamål.
5 juni 2019 — Rose mailade borgmästaren: Vi håller på att ta tillbaka 2821 W. Grant från Don Patterson så att vi kan hitta en mer lämplig köpare.
23 september 2019 - Genom att ändra sitt tidigare beslut beslutade staten att Patterson trots allt inte skulle behöva betala fastighetsskatt på lagret - så länge det används för ett skattebefriat syfte.
25 september 2019 - Landbanken stämde Urban Transformation för att få tillbaka lagret, och sa också att det borde förlora alla pengar som den betalade för byggnaden.
Vi betalade en kvarts miljon dollar, säger Barclay, Pattersons advokat. Vi äger fastigheten direkt. Men nu ska du ta vår egendom utan bara ersättning? Det är något hemskt med det.
9 december 2019 — Veckor innan fritidsmarijuana blev lagligt i Illinois, godkände Bellwoods byförvaltare skapandet av sex affärslicenser för cannabis.
10 mars 2020 — Herbal Care Center, som ägs av Perry Mandera, lämnade in en zonindelningsansökan, där man sökte Bellwoods tillstånd att odla marijuana i Pattersons lager.
29 mars — Mandera meddelade Illinois Department of Agriculture att han hade gått med på att hyra Pattersons lager för $10 000 i månaden om staten godkänner hans odlares ansökan.
6 maj — Som en del av statens koronavirussvar betalade Illinois Emergency Management Agency 2,5 miljoner dollar för 500 000 isoleringsklänningar från Urban Transformation Farms, som verkar från Pattersons skatteförberedande kontor. Dess registrerade agent är Victor B. Dickson, president och verkställande direktör för Safer Foundation, som hittar jobb åt personer som har brottsregister. En vecka senare sålde Urban Transformation Farms ytterligare 6 miljoner dollar i overaller för COVID19-respons.
Vi köpte produkten och staten köpte den av oss, säger Patterson. Syftet är att sälja produkten och sätta pengar i den ideella organisationen. Det är en annan finansieringskälla för att få människor i arbete.
30 maj — MDA Rug delägare Miltjadh Iljadhi gick med på att köpa Pattersons lager för $350 000 - om Bellwood och bedömaren beviljar honom en skattelättnad som skulle sänka fastighetsskatten med 60% i 10 år. Försäljningen beror också på att markbanken får rätt. Byastyrelsen har sedan dess gett sitt godkännande.
Oavsett vad som beslutats i domstolen om det lediga lagret i Bellwood, säger Cook Countys skattmästarkontor att Donald Patterson är skyldig $308 363,84 i fastighetsskatt för att täcka perioden sedan han köpte det från markbanken, plus straffavgifter och räntor.
Om länet lyckas med sina ansträngningar att ta tillbaka fastigheten, skulle det sannolikt återigen behöva utplåna de obetalda skatterna för att hitta en annan köpare.
බෙදාගන්න: