CHA:s stora omvälvning - en specialrapport från Sun-Times/BGA
1999 lovade borgmästare Richard M. Daley djärvt att förvandla allmännyttiga bostäder i Chicago – delvis genom att riva de höghusprojekt som kantade stadens motorvägar och omringade Loop.
Idag har nästan varje stadsdel i Chicago - och nästan varje förort - känt av effekterna av Chicago Housing Authority's Plan for Transformation, en webbplats och Bättre statlig förening analys har hittat.
I staden har områden kring Loop fortfarande hundratals hyresgäster för subventionerade bostäder, men rivning av höghusprojekt som Cabrini-Green har banat väg för snabb gentrifiering av rika vita och företag.
South Shore är Chicagos nya subventionerade bostadshuvudstad.
Av 245 förorter i sexlänstorstadsregionen har 193 — nästan fyra av fem — sett en ökning av antalet subventionerade bostadshushåll. Precis som i staden, bor den överväldigande majoriteten av dessa familjer i lägenheter, radhus eller enfamiljshus som de hyr med hjälp av statliga subventioner som kallas Section 8-kuponger.
Det här har förändrat spelet på olika sätt för stadsdelar, säger Andrew Greenlee, biträdande professor i stads- och regionalplanering vid University of Illinois i Urbana-Champaign. Planen handlade inte bara om att omvandla allmännyttiga bostäder utan också att i grunden förändra stadsdelarna över hela staden Chicago.
Medan planen för transformation syftade till att bryta upp tunga fickor av fattigdom som skapats av expansiva allmännyttiga bostadsprojekt, förstärkte den på vissa sätt historiska splittringar, säger Greenlee, förflyttade familjer och fortsatte ras- och klasssegregation.
Vad vi har här är en berättelse om ädla avsikter men också oavsiktliga konsekvenser.
En 'plan' för att bekämpa 'sämsta bostäder'
När planen för transformation presenterades hade koncentrerad fattigdom, hög brottslighet, förfallna byggnadsförhållanden och en lång historia av misskötsel förvandlat många av CHA:s utveckling till vad tjänstemän erkände var några av de värsta bostäderna i Amerika.
För massiva bostadsprojekt som Cabrini-Green på Near North Side och Robert Taylor Homes längs South State Street, beslutade federala och stadstjänstemän – inklusive Rahm Emanuel, då vice ordförande i CHA-styrelsen – att lösningen var rivning. Totalt 18 000 lägenheter skulle se den förstörande kulan, för att ersättas av blandade inkomster. Andra CHA-fastigheter skulle rehabiliteras omfattande. Totalt lovade Daley och CHA att bygga eller rehabilitera 25 000 enheter.
RELATERADE BERÄTTELSER:
Rasering av höghus omformade staden — en specialrapport från Sun-Times/BGA
När subventionerade bostäder sprider sig, möter förorter ett ökande antal fattiga
De flesta av CHA:s 16 800 familjer skulle behöva flytta, åtminstone tillfälligt. De som av CHA bedöms ha följt byråns regler skulle få en återvändanderätt – möjligheten att gå tillbaka till de ombyggda enheterna eller att flytta, med hjälp av en kupong enligt avsnitt 8, till privatägda bostäder.
Experter förutspådde att de flesta fördrivna CHA-invånare skulle flytta till andra afroamerikanska stadsdelar där de kunde hitta lägenheter billigt och snabbt.
Det var vad Lee Lee Henderson gjorde. Med hjälp av en Section 8-kupong för att hyra den låg hennes första hus på ett nedgånget kvarter i Englewood - bredvid en tom tomt infekterad av råttor i kattstorlek, säger hon.
Henderson, 41, en före detta invånare i Robert Taylor Homes, kan fortfarande skramla bort adresserna till de hem hon har hyrt sedan dess - 11 av dem - när hon försökte hitta en säker och välskött plats för sig själv och sina två barn. De bor nu på första våningen i en tvålägenhet i West Garfield Park på West Side. Det är inte långt ifrån där hon jobbar på en YMCA.
Ändå önskar hon att vissa saker hade varit annorlunda. Hon tycker inte att CHA gav hyresgästerna tillräckligt med tid eller hjälp att anpassa sig. De borde ha tänkt igenom den här processen innan de tog bort våra hem.
Vad hände med dem vars liv stördes av omvälvningen? Sun-Times och BGA har undersökt ett brett spektrum av data från U.S. Department of Housing and Urban Development, CHA, U.S. Census Bureau och på andra håll:
• Av de cirka 16 800 familjer som bodde i CHA-byggnader i slutet av 1999, var 4 100 av dem — 24 procent — i blandade inkomster eller traditionella allmännyttiga bostäder i Chicago i slutet av 2015.
• Ytterligare 3 500 — 21 procent — flyttade in i privatägda bostäder med hjälp av bostadskuponger från CHA. Även om de flyttade till områden över hela staden, bor de flesta av dessa tidigare CHA-hyresgäster nu i bara 10 stadsdelar på South Side och West Side: South Shore, Grand Boulevard, Auburn-Gresham, Washington Park, West Englewood, Austin, Roseland, Woodlawn, Greater Grand Crossing och Englewood.
• Cirka 6 100 tidigare CHA-familjer – 36 procent – har dött eller brutit mot sina hyresvillkor.
• CHA vet inte var tusentals andra hamnade. Tjänstemän säger att cirka 3 100 familjer inte svarade på förfrågningar. Och var de som hade bott i CHA-lägenheter under hyresavtal i någon annans namn - uppskattningsvis tusentals till - är också okänd.
Ett relativt litet antal kunde flytta tillbaka till dessa utvecklingar med blandade inkomster, säger Paul B. Fischer, en pensionerad professor i stadsfrågor vid Lake Forest College som har studerat allmännyttiga bostäder i Chicago-området i decennier. Många av dem känner förmodligen att det är en förbättring. Familjerna som valde en kupong, hur de hamnade, det är väldigt svårt att säga.
CHA-tjänstemän säger att tusentals tidigare hyresgäster för allmännyttiga bostäder nu bor i områden som är säkrare och mer rasmässigt och ekonomiskt integrerade.
Molly Sullivan, en taleskvinna för CHA, säger också att Chicago har varit testplatsen för nya idéer och strategier - av vilka många fungerar och några som har gett lärdomar.
METROPOLITAN CHICAGOS SUBSIDIERADE BOSTAD: Klicka på interaktiva kartor nedan.
Bortom projekten
Rivningen av höghusprojekten representerar bara en del av förändringen i regionens syn på bostäder för de fattiga sedan 2000. Eftersom Chicago-området med sex län har vuxit mer rasmässigt och ekonomiskt totalt sett har CHA, 13 bostadsmyndigheter i förorter och HUD har alla ökat användningen av avsnitt 8-kuponger - antingen med bostadsvalskuponger, som täcker hela eller delar av hyran för lägenheter eller hus som hyrs ut från privata hyresvärdar, eller projektbaserade kuponger tilldelade specifika lägenhetskomplex.
Som ett resultat ökade antalet hushåll som fick någon form av allmänt bostadsstöd i Chicago-området med cirka 30 000 , från 100 696 år 2000 till 131 011 förra året, enligt HUD-data.
Det mesta av ökningen - 20 000 hushåll - var i Chicago. Efter att CHA raserade sina höghus, nästan fördubblade det antalet bostädervalskuponger som det utfärdar.
I slutet av förra året hade Chicago 89 500 subventionerade hushåll med totalt 187 600 invånare - 7 procent av stadens totala befolkning.
Ungefär tre fjärdedelar av dessa människor fick bostadsstöd genom program som administrerades av CHA, medan resten levde i utvecklingar som övervakades av HUD.
Ökningen av värdekuponger, i kombination med rivningen av höghusen, har haft en dramatisk effekt på stadsdelar i Chicago:
• South Shore – ett övervägande afroamerikanskt område vid sjön med en blandning av 500 000 $ bostäder, höghus och hyreshus med flera lägenheter – har nu flest hushåll som tar emot kuponger eller bor i allmännyttiga fastigheter: 5 096. Det följs av Near West Side (4 386), Austin (4 203), Uptown (4 164) och Grand Boulevard (3 767), enligt CHA- och HUD-data.
• Sju av de 10 stadskvarteren med de mest subventionerade bostäderna är till övervägande del afroamerikanska. Så är alla 13 stadsdelar med de största vinsterna i CHA-kuponger.
• De kvarter med minst hushåll som får bostadsbidrag ligger alla på Northwest Side eller Southwest Side: Edison Park (7), Mount Greenwood (10), Norwood Park (25) och Archer Heights (32). Alla är majoritetsvita men Archer Heights, som gick från majoritetsvita till latinamerikanska mellan 2000 och 2010.
• Nästan 1 200 subventionerade familjer har lämnat Near North Side och Near West Side sedan höghusen i Cabrini-Green och Henry Horner Homes revs. Båda projekten har ersatts av bebyggelse med blandade inkomster som inkluderar hundratals allmännyttiga bostäder och kuponghushåll blandade mellan marknadsprisenheter. Höginkomsttagare och företag har strömmat till båda områdena.
Ald. Leslie Hairston (5:e), vars South Side-avdelning omfattar en stor del av South Shore, säger att CHA antingen styrde familjer till grannskapet eller gjorde ingenting för att förbereda dem för att flytta dit.
Jag tvivlar på att alla som var i ett bostadsprojekt vaknade en dag, sträckte ut sina armar och sa: 'Jag vill flytta till South Shore', säger Hairston. Att ta människor från ett område till ett annat är ingen förvandling.
Det grannskapet har inte resurserna för att hjälpa alla som behöver sociala tjänster, enligt Hairston, som säger att jag fortfarande arbetar med CHA och uppmuntrar dem att lägga resurser i samhällen för att hjälpa människor att leva hälsosamma liv.
CHA-tjänstemän säger att de tillhandahållit sociala tjänster till tidigare invånare i allmännyttiga bostäder från början av planen för transformation och fortsätter att erbjuda rådgivning och annat stöd till familjer med värdekuponger.
Eugene Jones Jr., anlitad av borgmästare Rahm Emanuel förra året för att leda CHA, säger att byrån nästan har levererat de 25 000 enheter som den lovade - även om den från början lovade att göra det senast 2010, innan upprepade förlängningar.
Byråns uppgift, säger Jones, är att tillhandahålla bostäder till överkomliga priser. Många människor som får bostadsstöd hamnar i segregerade områden, men Jones säger att det är deras val, ofta att stanna nära sina familjer, vänner, jobb och skolor.
Jag kan inte åtgärda segregationsproblemet, säger Jones. Om vi hjälper till att desegregera är det bra. Men det är inte uppdraget.
Ett förortsskifte
Några av de tidigare stadsborna verkar ha hamnat i förorterna, vilket folkräkningsdata visar fick 105 500 svarta invånare mellan 2000 och 2014 - en ökning med 22 procent - medan Chicagos svarta befolkning minskade med mer än 200 500 människor - ungefär 19 procent.
Det förvånar inte DePaul University-sociologen William Sampson, som säger att han tror att Daley-administrationen och CHA alltid hade för avsikt att förskjuta afroamerikaner.
CHA-höghushyresgäster borde ha fått mer flytthjälp, säger Sampson, men politikerna behöver inte oroa sig särskilt mycket för responsen från allmänheten om hur fattiga icke-vita behandlas. Dessa människor röstar inte mycket.
Den växande rasmässiga och ekonomiska mångfalden i området med sex län utanför Chicago har åtföljts av en ökning av subventionerade bostäder:
• Mellan 2000 och 2015 ökade antalet subventionerade hushåll i förorterna från cirka 32 300 till 41 500 – en ökning med 28 procent, med mer än 84 000 personer som bor i dessa hushåll.
• Ökningen av subventionerade enheter utanför staden har samlats i flera södra förorter, inklusive Park Forest, Calumet City, Dolton och Lansing; de nordliga förorterna runt Waukegan och Zion; och det sydvästra hörnet av DuPage County.
Lillie Martin bodde aldrig i allmännyttan, men hon använde en bostadskupong för att flytta från Chicago till Calumet City för nästan 20 år sedan. Vid den tiden adopterade Martin, som är afroamerikan, en son från fosterhem och ville uppfostra honom i ett säkert, rasblandat samhälle. Hon hamnade i ett tvåvånings lägenhetshus på en lugn gata upp kvarteret från sin sons kvarters grundskola, där hon anmälde sig som frivillig.
Hennes son går nu på college och Martin, 77, är inte längre lika förtjust i sitt grannskap som hon en gång var. Folk flyttar bort. Hem lämnas ibland tomma - inklusive ett granne med hennes. Ibland känner hon sig inte säker.
Det har förändrats, säger hon.
Bidrar: Data Reporting Labs redaktör Darnell Little
Brett Chase är en utredare för Bättre statlig förening.
HUR ANALYSEN GÖRDE
Webbplatsen och Better Government Association analyserade data från U.S. Department of Housing and Urban Developments onlineportal, A Picture of Subsidized Households. Analysen inkluderade hushåll som bor i allmännyttiga bostäder eller får kuponger enligt § 8 för att betala sin hyra. HUD-program riktade till seniorer ingick inte.
Dessa data analyserades genom folkräkning i staden Chicago och efter kommun i förortsområdet med sex län för åren 2000 och 2015.
Förutom HUD-siffrorna, förvärvade och analyserade Sun-Times och BGA omfattande register från Chicago Housing Authority, inklusive data som visar antalet hushåll på varje CHA-ägd fastighet under 2000 och 2015.
Dessa berättelser inkluderar också data från U.S. Census Bureau om ras och fattigdom analyserade efter folkräkningskanal i Chicago och efter kommun i förorterna.
OM DENNA SERIE
År 2000 inledde Chicago Housing Authority den största renoveringen av allmännyttiga bostäder i landet. Webbplatsen och Better Government Association har undersökt effekterna av stadens massiva plan för transformation. Klicka nedan för att läsa tidigare berättelser.
Chicagos splittring av allmännyttiga bostäder – 13 mars 2016
Du betalade för att bygga dem, nu betalar du för att hyra dem — 14 mars 2016
Emanuel spränger CHA-kupongprogrammet eftersom policyn har gått snett – 16 mars 2016
CHA övergår till att ta bort hjälp från misstänkt för gymmord – 20 mars 2016
Pengar in på CHA – 24 april 2016
CHA-hyresgäster skakade tills staden stämde hyresvärdar på grund av hetta — 25 april 2016
CHA kan ta över avsnitt 8 från entreprenörer i spåren av rapporter — 12 juni 2016
බෙදාගන්න: