Fastighetsskatt skalspel
Förortsaffärsmän kopplade till Ald. Carrie Austin och en federal utredning betalade inte skatt på fastigheter på flera år och köpte sedan upp 861 000 dollar av sina egna skatteskulder - för 26 000 dollar.
Boris Nitchoff är stolt över den förmögenhet han har tjänat sedan han emigrerade från Makedonien.
Han betalar av andras obetalda fastighetsskatter i Cook County genom skatteförsäljning. Sedan skördar han räntan när fastighetsägarna betalar tillbaka honom med ränta. Eller, om de inte gör det, tar han över fastigheterna.
Nitchoff, 77, har varit känd för berätta hur han upptäckte detta mystiska sätt att försörja sig när någon köpte skatterna på sitt eget hem och hotade att ta det ifrån honom.
Nitchoff själv har låtit skatterna förfalla på sju södra förortsfastigheter som han ägt i flera år, tills de samlade ihop $861 000 i förfallna räkningar, visar uppgifter som granskats av webbplatsen.
Sedan, genom ett skalspel som involverade tre företag som Nitchoff och ett barnbarn äger, köpte de dessa skatteskulder på en fastighetsskatteförsäljning i Cook County, och betalade en bråkdel av vad som var skyldigt för rätten att så småningom flytta äganderätten från ett av familjens företag till en annan — utan att behöva betala restskatterna.
Sonsonen Conor Nitchoffs företag, 9C LLC, har betalat 5 650 USD för 734 428 USD av skatten som hans farfars Mako Properties Inc. är skyldig på fem av de sju fastigheterna, vilket verkar vara olagligt enligt en statlig lag.
9C LLC bildades av Boris Nitchoff och hans då 20-åriga barnbarn 2014 - året innan de köpte Boris Nitchoffs skatteskuld för slantar på dollarn. Conor Nitchoff säger på sin LinkedIn-sida att han arbetade för Mako, köpte och sålde kommersiella fastigheter och överklagade deras fastighetsskatter, från 2014 till 2017.
För de andra två fastigheterna som är inblandade i back-tax shell-spelet använde Boris Nitchoff ett annat företag han äger, B. Hartman Group, för att köpa 126 583 dollar som hans andra företag är skyldig och betalade bara 20 630 dollar.
Det verkar också ha gjorts i strid med lagen som hindrar människor från att få betala vad de är skyldiga i fastighetsskatt genom att köpa dessa skulder vid fyndförsäljningen av källaren.
Och farfadern och barnbarnet köpte skatterna efter att ha undertecknat avslöjandeformulär som krävs av Cook Countys kassörskontor, som innehar skatteförsäljningen, och bekräftade att de inte hade något ekonomiskt intresse i fastigheterna - att de inte var en ägare eller innehavare av ett förmånligt intresse i eller av egendomen när skatterna såldes eller när de blev obetalda.
Om du tänker efter så är det verkligen olagligt, förstår du? Boris Nitchoff erkänner under en intervju på sitt Summit-kontor att det är hemmabasen för familjens många företag.
Vi tänkte på det - eftersom företaget ligger under olika företag, olika ägare, det är inte ägaren till handlingen, säger han. På ett sätt kan det vara lagligt. Men jag ville bara inte skapa problem för pojkarna och mig.
Uppgifter visar att företag som ägs av Boris och Conor Nitchoff gick till domstol 2017 och begärde skattehandlingar på tre av fastigheterna som ägs av Boris Nitchoffs andra företag - en Harvey-biltvätt som ligger på två tomter och en ledig tomt i Dolton. Det skulle ha låtit dem behålla marken i familjen utan att betala restskatten.
Men de lade ner Dolton-fallet och har hittills inte aktivt drivit de andra, fortfarande pågående fallen eftersom han enligt Boris Nitchoff fick höra av en advokat: Det kan öppna en burk maskar för dig och skapa problem. Så betala skatten.
Han säger att han planerar att ta advokatens råd att betala restskatten - dock bara på en av de sju fastigheterna, ett hus i Dolton som han är skyldig $38 000 plus ränta.
På frågan varför Mako förvärvade fastigheterna men sedan ignorerade skatteräkningarna i flera år, säger Nitchoff, jag köpte några fastigheter som jag har fastnat för. Att betala skatter, det lönar sig inte. Om du samlar in en hyra på tusen dollar, dina skatter är $13,000, $14,000. Så hur ska du överleva?
Även efter att ha använt 9C LLC och B. Hartman Group för att köpa Makos förfallna skatter, har Nitchoffs fortfarande inte betalat någon av sina fastighetsskatter på de sju fastigheterna, en sammanlagd skuld som har vuxit till 1,68 miljoner dollar, visar uppgifter.
Hur de har fungerat är detta, fann Sun-Times: skjuta upp att betala fastighetsskatt i flera år. Sedan, när länsskattmästaren släpper ut skatteskulderna till försäljning och någon annan kan köpa skulden och därmed en fordran på fastigheten, gör de det själva – med hjälp av ett annat företag de äger och betalar en bråkdel av vad Nitchoff ägde. Mako var skyldig.
Boris Nitchoff och hans två söner, Alex Nitchoff och Constantino Nitchoff, namngavs alla i en federal husrannsakningsorder som undersökte affärsaffärer som involverade Ald. Carrie Austin (34:e) och hennes stabschef Chester Wilson, den Sun-Times rapporterade i juli. Ingen har anklagats för något brott. Boris Nitchoff säger att han inte har gjort något fel.
Familjen Nitchoffs köpte sina egna skatter på rensningsförsäljningar som Cook Countys kassör Maria Pappas håller vartannat år för att auktionera ut fastighetsskatter som inte har betalats på minst tre år. Till skillnad från den årliga skatteförsäljningen i länet, där anbudsgivare måste betala hela den utestående skatteskulden, börjar priserna på rensningsförsäljningen på $440 per fastighet, inklusive avgifter.
Dessa försäljningar ger beskattning av skoldistrikt, kommuner och andra beskattningsorgan pengar som de redan har budgeterat att spendera. Fastighetsägare har tre år på sig att betala vad de är skyldiga, plus ränta, innan en skatteköpare kan väcka talan om att överta ägandet.
Familjen Nitchoff bor i Lemont och driver flera företag som tillsammans har fått tiotals miljoner dollar i kontrakt från staden Chicago till ljudisolerade hem nära O’Hare Airport och Midway Airport och rehab eller byt ut verandor och tak för låginkomsttagare över hela staden.
Bland fastigheterna som Boris Nitchoff har köpt skatterna för är en brandskadad tegelbyggnad som ägdes av Wilson innan Austins stabschef manövrerade för att få den att gå till hans affärspartner, fri från eventuell restskatt, i en affär som gjordes genom Cook County Land Bank Authority.
Land Bank-byrån, vars syfte är att få tillbaka fastigheter som betalar skatt, lämnade anbud utan kontanter vid rensningsförsäljningen i juli 2019 på fem av Nitchoffs paket.
Conor Nitchoff, som är Alex Nitchoffs äldre son, bildade 9C LLC 2014 tillsammans med sin farfar från hans föräldrars hem i Lemont. År 2017 visar uppgifter att företaget enbart var i barnbarnets namn, med Conor Nitchoffs yngre bror också listad som en auktoriserad budgivare för 9C vid skatteförsäljning.
På frågan om Sun-Times resultat att familjen Nitchoff har köpt sina egna skatter i uppenbart brott mot lagen, säger en talesman för Pappas: Vi är tacksamma mot Sun-Times för att de larmade oss om fyra fastigheter, vilket fick oss att genomföra vår egen forskning och identifiera ytterligare tre. Varje gång vi stöter på ett ärende som väcker allvarliga frågor hänvisar vi det till Cook Countys åklagarkontor för utredning.
BORIS NITCHOFFS OBETALDA FASTIGHETSSKATT
15825 och 15827 Dixie Highway, Harvey
Boris Nitchoffs Mako Properties Inc. fick dessa fastigheter för 63 500 USD i mars 2008 - ungefär fyra år efter att Cook Countys kassör sålde dem för restskatt.
Mako betalade ingen fastighetsskatt på marken mellan 2009 och 2013, vilket lät den obetalda skatteräkningen stiga till $126 583,68.
Mako sålde fastigheten för 170 000 USD i maj 2014 till en landtrust vars förmånstagare förblir okänd. Men Makos förfallna skatteräkningar förblev utestående och lades ut till försäljning till högbudet vid Cook Countys rensningsförsäljning 2015.
Det vinnande budet på 20 630 $ kom från ett annat Nitchoff-företag, B. Hartman Group, även om lagen i Illinois säger att ingen kan köpa förfallna skatter vid en rensningsförsäljning på fastigheter de äger. Nitchoff och hans barnbarn Conor Nitchoff har gjort det flera gånger.
2017 bad Nitchoffs advokat en domare att utfärda en skattehandling till B. Hartman så att företaget kunde ta äganderätten till den egendom Mako hade sålt till landtrusten. Ärendet är fortfarande anhängigt i domstol. Och fastighetsskatterna fortsätter att förbli obetalda.
Fastigheten var tillbaka i rensningsförsäljningen i somras, när Cook County Land Bank Authority, en länsmyndighet som förvärvar skattebrottslig egendom och säljer dem till utvecklare, lämnade ett kontantbud för att förvärva de två paketen. Om myndigheten slutar med att ta äganderätten, skulle den rensa egenskaperna för de obetalda skatteräkningarna som nu överstiger 229 000 $ plus ränta.
1415 E. 142nd St., Dolton
En domare i Cook County gav Mako Properties en skattehandling för denna kommersiella fastighet 2005 - ungefär tre år efter att Nitchoff köpte de obetalda skatterna vid en skatteförsäljning i länet.
Mako betalade ingen fastighetsskatt på det mellan 2004 och 2013, och de obetalda skatterna klättrade till $23 363,87.
Dessa skatter såldes vid 2015 års scavenger försäljning till 9C LLC – bildad av Nitchoff och hans barnbarn – som lämnade det enda budet – $440.
2017 bad 9C LLCs advokat en domare att utfärda en skattehandling så att 9C kunde ta äganderätten. The Nitchoffs lade ner ärendet i januari.
Nitchoffs förfallna skatter på fastigheten, som går tillbaka 14 år, överstiger nu $40 000.
1869 Sibley Blvd., Calumet City
Mako betalade 105 962 $ för att köpa denna begagnade bil 2010 — fyra år efter att ett företag som heter BCS Services Inc. köpte de förfallna skatterna på fastigheten vid en skatteförsäljning.
Mako betalade inte fastighetsskatt mellan 2011 och 2013 och fick en räkning på $189 904,65.
Dessa skatter lades ut till försäljning vid 2015 års rensningsrea, såldes till lågbudget för $440. Det vinnande budet kom från 9C LLC, som aldrig gick till domstol för att söka en handling för fastigheten
Nitchoff försökte initialt sälja fastigheten till en Lansing-kvinna vid namn Charmain Fisher för $217 000 enligt ett avtal om handling. Hon la ner 40 000 dollar. Men när hon missade den första månatliga avbetalningen föll affären. Nitchoff gick till domstol och en domare höll fastigheten i Makos händer.
Mako sålde fastigheten förra året till Taofik Afolabi för 75 000 dollar.
Sedan köpet av fastigheten 2010 har Mako inte betalat någon fastighetsskatt på den.
Egendomen gick tillbaka till rensningsförsäljningen den gångna sommaren, när Cook County Lank Bank Authority lämnade ett bud utan kontanter. Om länet förvärvar fastigheten skulle det utplåna obetalda skatter som nu överstiger 556 000 $ plus ränta.
13825 Park Ave., Dolton
Mako fick äganderätten till detta hus 2008, ungefär fyra år efter att det såldes på en rensningsförsäljning till ett förortsföretag i den första av fyra överföringar som slutade med Nitchoff. Det är oklart om Mako betalade något för det.
Mako betalade ingen fastighetsskatt mellan 2010 och 2013, och de förfallna skatterna steg till $18 145.
Dessa skatter såldes för 440 $ vid 2015 års scavenger-rea till den enda budgivaren, 9C LLC.
9C LLC sökte aldrig en skattehandling, och fastigheten gick tillbaka till rensningsförsäljningen i somras, när Cook County Land Bank Authority lämnade ett bud utan kontanter. Om Nitchoff inte betalar de förfallna skatterna kan landbanken ta äganderätten och radera de obetalda skatterna, som nu överstiger 43 000 $. Nitchoff säger att han kommer att betala dessa skatter, som går till 2010.
420 E. 142nd St., Dolton
Mako köpte denna kommersiella byggnad för $20 000 från Dolton Economic Development Authority 2006.
Mako betalade ingen fastighetsskatt på fastigheten mellan 2007 och 2013, och den obetalda skatteräkningen steg till 373 654,63 USD.
Dessa skatter såldes för 440 USD vid 2015 års rensningsförsäljning till den ensamma budgivaren, 9C LLC. 9C LLC har aldrig sökt en skattehandling för fastigheten, som fortfarande ägs av Mako.
De obetalda skatterna på fastigheten överstiger nu $541 000.
606 E. 142nd St., Dolton
Mako fick ett skattebrev för dessa skyltfönster 2005, tre år efter att man köpte de förfallna skatterna.
Men då betalade inte Mako fastighetsskatten, och samlade på sig en skuld på 129 360,56 USD 2013.
Mako överförde äganderätten till fastigheten 2013 till Farod Lewis, uppenbarligen för 20 000 dollar, enligt register som registrerats av Cook Countys handlingar.
Makos obetalda skatter såldes för $3 890 på en rensningsrea. De köptes av 9C LLC. Men företaget Nitchoff skapade med sitt barnbarn gick aldrig till domstol för att ta äganderätten till fastigheten.
Cook County Land Bank Authority lade ett bud utan kontanter vid 2019 års rensningsförsäljning för att förvärva fastigheten. Om det tar ägande, kommer det att radera de obetalda skatterna, som går till 2004, som nu står på 275 000 $.
KÄLLOR: Cook County kassör, Cook County assessor, Cook County kontorist
Relaterad
Carrie Austins storjury tittar också på familjen som har tjänat miljoner på City Hall-affärer
Stridfull rådman och hennes barn: ett spår av konkurser
Ald. Austin fick federalt uppbackade lån för att köpa hem i utveckling subventionerat av skattebetalarna
Feds säger att stadsarbetare ljög för att hjälpa entreprenören att få betalt innan arbetet var klart
බෙදාගන්න: